El valor de una vivienda lo determinan solo el vendedor y el comprador

En la edición del 20 de octubre del 2017 se publicó la carta ¿Quién determina el valor de una vivienda?

Sobre ella, nos sentimos obligados a responder, debido a que el Ministerio de Justicia ejerce la dirección metodológica de la actividad notarial, y antes de la entrada en vigor de los Decretos-Leyes No. 342 y 343/2017, modificativos de las Leyes General de la Vivienda y del Sistema Tributario, normas que introdujeron el valor referencial mínimo a los efectos del pago de los tributos, en los actos traslativos de la propiedad de la vivienda entre particulares por compraventa o donación, todos los notarios del país fueron capacitados y preparados en el orden técnico, para la aplicación e interpretación correcta de estas disposiciones y en pos de brindar un asesoramiento adecuado a las personas interesadas en estos actos.

Caridad García Zabala tiene razón en sus cuestionamientos, la propietaria de la vivienda de conjunto con la otra parte del contrato, son las que deciden; primero, qué tipo de contrato van a realizar, y si se trata de una compraventa, ambas partes -vendedor y comprador– son las que acuerdan el precio de la venta, es a ellos a quienes corresponde; ni el Notario ni el funcionario del Banco pueden indicar el precio de venta porque rebasaría esta indicación sus atribuciones, y ninguno de ellos es parte contratante de este acto. El Notario está obligado a asesorar a las partes en cuanto al alcance de sus manifestaciones en el acto de compraventa, de las consecuencias en el orden legal, en caso de que el precio declarado en la escritura no se corresponda con el real entregado, ni en la cuantía o tipo de moneda declarada, porque pueden incurrir estas, si no se les asesora o advierte previamente, en presunto delito de evasión fiscal; o subdeclaración de ingresos; pero nunca puede imponer o indicar que el precio de venta puede ser tal.

Las normas jurídicas especiales son muy claras y dicen que para los actos de compraventa de vivienda, la base imponible para el pago de los impuestos está constituida por el precio de venta de la vivienda que se transmite, siempre que resulte igual o superior al valor referencial mínimo establecido por el Ministerio de Finanzas y Precios, en caso contrario está constituido por este último; esto significa que si Caridad García Zabala en representación de su prima, acordó con la parte compradora que el precio de venta era 15 000,00 CUP, ese es el monto del cheque de gerencia, y como esta suma es inferior al valor referencial mínimo establecido para el inmueble objeto de la venta, entonces el Notario en la escritura pública advierte, por escrito, que la base imponible para el pago de los impuestos por concepto de ingresos personales (vendedor) y de transmisión de bienes y herencias (comprador), es el valor referencial mínimo, el que se expresa en letras y números.

Aprovechamos para aclarar que en los actos de donación de vivienda, la base imponible para el pago del impuesto de transmisión de bienes y herencias por el donatario (única parte en este contrato que paga impuesto), está constituido por el valor referencial mínimo establecido por el Ministerio de Finanzas y Precios, excepto cuando se realicen entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, en los que la base imponible es el valor actualizado del inmueble.

Usted puede donar la vivienda a un familiar lejano, eso no lo impide la norma porque el contrato nace de la voluntad de las partes; lo que no puede acontecer es que se simulen o encubran compraventas a través de donaciones, y en este sentido los Notarios están obligados a asesorar porque una donación es un regalo, y regalar una vivienda a un extraño no es creíble, además de los riesgos y la situación en que se coloca al adquirente de la vivienda por donación, si esta se rescinde o deja sin efecto por inoficiosa.

Nos asiste el deber de aclarar tanto a la quejosa, que tienen toda la razón, como a la población en general, sobre estos temas.

La Dirección Provincial de Justicia de La Habana es la encargada de investigar y adoptar las medidas necesarias, en lo que le compete en este caso, para conocer si es una práctica en el municipio, y por qué no, extender dicha pesquisa al resto de las unidades de la provincia a fin de corregir actuaciones y orientaciones que no se ajusten a derecho.

Olga Lidia Pérez Díaz
Directora de Notarías Ministerio de Justicia