Compraventa de viviendas, ¿qué hacer?

En varias ocasiones se ha aludido en estas páginas a la necesidad de declarar correctamente los actos de transmisión de la propiedad que se realicen, sobre todo los relacionados con la vivienda debido a su alta significación socioeconómica para la familia y el Estado.

A pesar de que hace más de tres años entró en vigor el Decreto-Ley No. 288 —modificativo de la Ley General de la Vivienda— con el cual se eliminaron prohibiciones respecto a la compraventa de residencias permanentes entre personas naturales, no es ocioso repasar algunas de las complejidades en ese proceso.

Al respecto la directora de Notarías y Registros Civiles del Ministerio de Justicia, Olga Lidia Pérez Díaz, explicó que el contrato de compraventa “debe ser formalizado directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentra enclavado el inmueble, por el precio que acuerden libremente las partes”.

Apuntó que las partes pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional.

Para la realización de estos actos, dijo la directora, el vendedor debe aportar al notario el Título de propiedad de la vivienda, la certificación de la sucursal bancaria acreditativa de haber liquidado los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad del inmueble, y la certificación acreditativa de la inscripción del inmueble objeto de la venta en el Registro de la Propiedad.

“En ocasiones se habla de exceso de burocracia —sostuvo—, pero hasta tanto la informatización nos permita la comunicación telemática entre las Notarías y los Registros Públicos no podemos prescindir de determinados documentos.

“Cabe acotar, que existen derechos que no pueden transmitirse, como por ejemplo el uso y la habitación, hay personas que usan y disfrutan la vivienda de propiedad estatal gratuitamente —usufructuarios gratuitos— pero carecen de la facultad de disposición porque no son sus propietarios.

Asimismo aclaró que el comprador, en la audiencia notarial donde se formaliza el contrato de compraventa, está obligado a declarar bajo juramento que no posee otra vivienda de residencia permanente en propiedad y acreditará con el cheque de gerencia la existencia del dinero en la sucursal bancaria correspondiente, a los efectos del pago acordado.

En cuanto al pago de los impuestos por concepto de compraventa, Pérez Díaz destacó que el notario “se convierte en colaborador del fisco toda vez que debe consignar y apercibir expresamente la obligación de cada parte del pago, así como abstenerse de autorizar un nue­vo documento público que contenga otra transmisión de ese bien, derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del im­puesto co­rrespondiente a la transmisión anterior”.

El comprador debe pagar un impuesto por Transmisión de Bienes y Herencias ascendente al 4%  del precio de la venta del inmueble. En caso de que el mismo sea inferior al valor legal por tasación, se toma este último como base imponible. El vendedor, por su parte, debe abonar el impuesto por concepto de Ingresos Personales, ascendente a la misma cuantía.

Por otra parte, acotó, el notario está obligado a informar a las oficinas de la administración tributaria correspondientes los datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin de que estos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos.