Corregir, desde la norma, las brechas de evasión

A partir del próximo 11 de mayo entrarán en vigor las nuevas normas jurídicas referidas a la vivienda que fueron publicadas, recientemente, en la Gaceta Oficial Extraordinaria No. 15 y la No. 16 del 2017.

Disímiles han sido las inquietudes suscitadas en la población, en particular sobre el Decreto Ley No. 343, modificativo de la Ley del Sistema Tributario, y la Resolución 112 del Ministerio de Finanzas y Precios (MFP), que establece el valor referencial, complementario, para el cálculo de los impuestos a pagar tras los actos de compra-venta y donación de viviendas.

En aras de esclarecer algunas dudas y repasar los antecedentes y propósitos de estas disposiciones, Granma conversó con Vladimir Regueiro Ale, director de Política de Ingresos del MFP, quien reiteró que «estas medidas constituyen, en primer orden, una protección al Presupuesto del Estado».

Desde el 2011, con la emisión del Decreto Ley No. 288, se flexibilizaron las regulaciones relativas a la transmisión de viviendas entre personas naturales; ya fuera por donación, compra-venta o permuta, y a partir de entonces, refirió Regueiro Ale, se ha producido un incremento de tales actos, así como de irregularidades e incumplimientos en el pago de los tributos.

«Se ha puesto de manifiesto, como tendencia, enmascarar las compra-venta con donaciones y, por otro lado, ha existido una subdeclaración significativa de los valores reales pactados entre vendedores y compradores», insistió.

Ante tal realidad, sostuvo, se decidió establecer un valor referencial de las viviendas, que no constituye un nuevo valor legal, pues solo se empleará para calcular, de forma complementaria, los impuestos a pagar: sobre ingresos personales en el caso del vendedor del inmueble, o sobre transmisión de bienes y herencias por el donatario o el comprador, siempre a razón de un 4 %.

–¿Cómo se emplea, en la práctica, el valor referencial?

–El vendedor y el comprador pactan un precio para la vivienda que constituye la base natural del cálculo del impuesto.
«Si el monto acordado es igual o superior al valor referencial, entonces calculan los impuestos a pagar, en correspondencia con ese valor real de transferencia. Si en cambio, lo pactado resulta inferior al valor referencial, los impuestos se determinan en función de este último.

«Se trata, en definitiva, de acercar el cálculo del impuesto al valor real de la transferencia».

–¿Cómo se calcula el valor referencial?

–Luego de pactar el vendedor y el comprador un precio para la vivienda, deben identificar cuál es el valor referencial establecido para dicho inmueble.

«Esto no es un procedimiento complejo, pues para ello la persona solo debe atenerse a las características de su vivienda, descritas en el título de propiedad actualizado.

«Lo primero a tener en cuenta es la dirección del inmueble, mediante la cual se puede determinar el coeficiente de ubicación correspondiente. La Resolución 112, del MFP establece cinco coeficientes, a partir de la agrupación de las viviendas en cinco zonas fundamentales, atendiendo a las facilidades urbanísticas y la importancia de los asentamientos.

«Luego es preciso identificar la tipología constructiva de la vivienda, si es una casa o un apartamento, el número de dormitorios, la existencia de patios, jardines y vallas de parqueo. Todos estos elementos aportan determinados valores, los cuales están claramente definidos en los anexos de la referida norma. La suma de dichos montos, multiplicada por el coeficiente de ubicación, constituye el valor referencial».

–Pero dentro de un mismo municipio, al cual corresponde un único coeficiente de ubicación, existen urbanizaciones muy diversas…

–En la conformación de los valores referenciales no es posible considerar todas las particularidades entre una vivienda y otra. Se ha partido de elementos generales como la tipología constructiva, la ubicación, el número de habitaciones…
«Sin embargo, el valor real de la transferencia sí tiene en cuenta todas las distinciones posibles, por lo cual se insiste en que ese sea la base para determinar el impuesto».

Vladimir Regueiro subrayó, además, que el valor referencial no es de aplicación en los actos de donación entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad. Ni procede en la transmisión por herencia, ni en la liquidación matrimonial de bienes, ni de otras copropiedades, donde el pago del impuesto se atendrá al valor legal establecido.

En materia tributaria, resaltó, no hay inamovilidad, pues se estudian constantemente los comportamientos con el fin de ajustar o modificar las normas; pero es preciso ir eliminando, desde las regulaciones, las conductas evasoras presentes en estos actos jurídicos.

«La norma por sí sola no resuelve la disciplina; debe ir aparejada de acciones de control de la Oficina Nacional de Administración Tributaria (ONAT). Vale señalar, por ello, que todos los actos de transmisión son sujetos de verificaciones (incluso si el valor declarado es mayor que el valor referencial), y si el volumen de la subdeclaración es significativo, las personas pueden ser procesadas por un delito de evasión fiscal», puntualizó.

Con el propósito de perfeccionar los mecanismos, también a los notarios les asiste la responsabilidad, de acuerdo con Regueiro Ale, de apercibir al cliente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias, y de ofrecer información a la ONAT, en pos de facilitar el control fiscal.

El enmascaramiento de los actos o la subdeclaración de los ingresos, advirtió, no solo trasciende al cálculo del impuesto, sino que impacta en la seguridad jurídica del proceso en cuestión, pues una donación, por ejemplo, puede ser declarada inoficiosa cuando se han vulnerado las garantías de los herederos especialmente protegidos.  

En ese caso, alertó, la persona que compró el inmueble queda totalmente desamparada ante la ley.

Las recientes disposiciones adoptadas, resumió, «aportan un mayor control en la determinación y pago de tributos que favorecen a toda la sociedad. Y es válido significar que se trata de impuestos captados a favor de los presupuestos locales, donde se financian los gastos más cercanos a la comunidad. Son recursos destinados a sufragar programas sociales en beneficio de todos».

EJEMPLOS SOBRE LA APLICACIÓN DE VALORES REFERENCIALES PARA EL CÁLCULO DE IMPUESTOS ASOCIADOS A LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDAS

Ejemplo 1

Apartamento de dos dormitorios, sin garaje, ubicado en el Vedado, municipio de Plaza de la Revolución, La Habana. El comprador y el vendedor acuerdan un precio de venta de 15 000 CUC, equivalentes a 375 000 CUP, a la tasa de cambio vigente para la población.

Para determinar el valor referencial deben utilizar la tabla del Anexo 2 de la Resolución 112 del MFP, por ser una vivienda ubicada en el municipio capitalino de Plaza de la Revolución.

En el bloque correspondiente a los apartamentos cada dormitorio aporta un valor de 12 000 pesos:

2 dormitorios x 12 000,00 pesos = 24 000,00 pesos

Se aplica un coeficiente de ubicación de 6, según se establece en este Anexo.

24 000,00 pesos x 6 = 144 000,00 pesos (valor referencial)

Este valor referencial es inferior al precio de venta acordado. Por tanto el vendedor y el comprador pagan, con base en este, los impuestos asociados a la compra-venta, a razón de un 4 % respectivamente.

Impuesto sobre los Ingresos Personales del vendedor:

375 000,00 pesos x 4 % =15 000,00 pesos

Impuesto sobre Transmisión de la vivienda del comprador:

375 000,00 pesos x 4 % =15 000,00 pesos

Ejemplo 2

Casa de madera de dos cuartos y cubierta ligera, ubicada en el municipio de Jobabo, Las Tunas. El vendedor pacta con el comprador un precio de 10 000 pesos CUP.

Para determinar el valor referencial deben utilizar la tabla del Anexo 5 de la mencionada Resolución, debido a su ubicación.

En el bloque correspondiente a casas con paredes y cubiertas de cualquier material, cada dormitorio aporta un valor de 6 000 pesos:

2 dormitorios x 6 000,00 pesos = 12 000,00 pesos

Se aplica un coeficiente de ubicación de 1,5, según se establece en este Anexo.

12 000,00 pesos x 1,5 = 18 000,00 pesos (valor referencial)

Este valor referencial es superior al precio de venta acordado, por lo que los impuestos asociados a la compra-venta de la casa se calculan y pagan sobre la base del valor referencial.

Impuesto sobre los Ingresos Personales del vendedor:

18 000,00 pesos x 4 % = 720,00 pesos

Impuesto sobre Transmisión de la vivienda del comprador:

18 000,00 pesos x 4 % = 720,00 pesos

Ejemplo 3

Un padre dona a su hijo una casa ubicada en el municipio de Playa, La Habana, cuyo valor, según consta en el título de propiedad de la vivienda, asciende a 24 500,00 pesos (CUP).

En este caso no se toma en consideración el valor referencial, pues se trata de un acto de donación entre parientes que se encuentran dentro del cuarto grado de consanguinidad.

El hijo calcula y paga el impuesto por transmisión de la casa a razón de un 4 % del valor legal de la vivienda.