Desarrollo habitacional: nuevas regulaciones jurídicas

Unos siete años han transcurrido ya desde que en el 2010 el Gobierno cubano liberó la venta de materiales de la construcción a la población. Muchas han sido desde entonces las expectativas o limitaciones persistentes en diversos núcleos familiares; a todas ellas el Estado ha tratado de buscar alguna respuesta.

De esta manera, se han perfeccionado mecanismos, rectificado decisiones y estudiado constantemente variadas alternativas con el propósito de que lo diseñado acompañe la actualización de modelo económico cubano.

Teniendo en cuenta las experiencias acumuladas se han modificado y elaborado nuevas políticas que se expresan en normas jurídicas, publicadas hoy en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la República de Cuba No. 15 y la No. 16, del 2017 —en su sitio digital— para atemperar a las circunstancias actuales decisiones ya implementadas y poner en marcha otras.

Con el propósito de informar a la población algunas de las particularidades aprobadas, Granma conversó con Raquel Rodríguez Gato, jefa del grupo de Construcción e Inversiones de la Comisión Permanente para la Implementación y Desarrollo.

SUBSIDIO A PERSONAS: NUEVAS DECISIONES

Desde enero del 2012 diversos aspectos y situaciones ha sido necesario incorporar o modificar en las normativas jurídicas aprobadas para el otorgamiento de subsidios a personas naturales para la construcción de viviendas por esfuerzo propio.

El Acuerdo No. 8093, del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros, así como las resoluciones de los ministerios de la Construcción, de Trabajo y Seguridad Social y de Finanzas y Precios, publicados hoy, establecen nuevas pautas para el otorgamiento de este beneficio a las familias necesitadas.

Según se ha podido constatar, en la actualidad existen más solicitudes de subsidios que financiamiento para otorgarlos y lo establecido hasta el momento era que a los 45 días debía tenerse ya una respuesta.

Por ello se decidió que «el Consejo de la Administración Municipal realice —de acuerdo con el financiamiento disponible— como mínimo dos convocatorias anuales para la recepción de solicitudes de la población con la finalidad de acceder al subsidio.

«El término para dar respuesta a las solicitudes de subsidios ahora será de hasta 70 días hábiles, contados a partir de la fecha de presentación de estas. Las convocatorias y sus resultados se darán a conocer públicamente por los medios de información y comunicación locales», explica la especialista de la Comisión Permanente para la Implementación y Desarrollo.

Recuérdese que «el financiamiento disponible para el subsidio se corresponde con el 60% del impuesto recaudado sobre la venta en la comercialización de materiales de construcción en las provincias. Cada año, en el proceso de elaboración del Plan de la Economía y del Presupuesto del Estado, se revisa el tipo impositivo aplicable a la venta de materiales de la construcción a partir de los niveles de actividad aprobados y de la actualización de las fichas de costo.

«De lo ingresado al presupuesto anualmente se define la cantidad destinada para este tipo de subsidio».

Otra modificación sustancial consiste en que si el beneficiado fallece, renuncia al subsidio otorgado, sale definitivamente del país o se presentan otras causas afines, las personas que forman parte del núcleo familiar u ocupan el inmueble, siempre y cuando tengan derecho al mismo, pueden presentar la solicitud de continuar con el subsidio.

De aprobarse el otorgamiento, el nuevo beneficiado asume las obligaciones y derechos establecidos al respecto.

Asimismo, se añade a las regulaciones que «de comprobarse que el subsidio fue otorgado a partir de datos y declaraciones falsos, el Consejo de la Administración Municipal dispone su cancelación y el reintegro al Presupuesto del Estado por el beneficiado del monto utilizado».

Los expedientes que a la entrada en vigor de estas nuevas disposiciones hayan sido entregados a los consejos de la Administración Municipal y estén pendientes de evaluación, serán válidos para su tramitación en la primera convocatoria, puntualiza la especialista.

En tanto, los expedientes tramitados en las convocatorias anteriores, que cumplen con los requisitos y prioridades y quedaron pendientes de aprobación por falta de financiamiento, se preservan hasta la fecha de la nueva convocatoria y dentro del año, sin establecer escalafón.

DOCUMENTACIÓN EN ORDEN

Mucho daño han hecho los eventos climatológicos en reiteradas ocasiones al fondo habitacional del país. Con el propósito de dar respuesta a un grupo de personas afectadas por fenómenos naturales, en determinado momento se ejecutaron viviendas en un lugar diferente a donde estaban construidas o se cambió su estructura y no se concedió previamente el derecho perpetuo de superficie.

Tal realidad ha ocasionado que en la actualidad se contabilicen 20 021 damnificados que iniciaron la construcción de su vivienda sin la documentación establecida. En muchos casos, ello impide a familias de baja solvencia económica, por ejemplo, optar por la modalidad financiera del subsidio pues al no tener «sus papeles en regla», no pueden obtener una licencia de construcción.

En tal sentido, las resoluciones del Instituto de Planificación Física y el Ministerio de la Construcción publicadas hoy establecen, de manera excepcional por única vez, y con el propósito de ordenar la situación existente, la legalización de las viviendas antes citadas y el reconocimiento del derecho perpetuo de superficie.

Ello se realizará mediante una evaluación caso a caso. En todos será necesario contar con el expediente donde se recoge la afectación climatológica que dañó la vivienda o provocó el cambio de lugar donde se edificó la misma, así como cumplir con los requerimientos de las regulaciones urbanas y constructivas, acentúa Rodríguez Gato.

TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE VIVIENDAS ASIGNADAS Y CÉLULAS
BÁSICAS SUBSIDIADAS

Con la publicación en la Gaceta del Decreto Ley No. 342, del Consejo de Estado, y de dos resoluciones, de los ministerios de la Construcción y de Finanzas y Precios, se establecen regulaciones asociadas a la transmisión de la propiedad de las viviendas asignadas por el Estado y las células básicas habitacionales construidas por esfuerzo propio de la población con subsidio del Presupuesto del Estado.

La entrega de estas viviendas a precios subsidiados y el otorgamiento de subsidios a personas necesitadas para construir células básicas, ha constituido un propósito del Estado cubano. Sin embargo, se han detectado casos de beneficiados que con afán de lucro han vendido sus viviendas a altos precios, desvirtuando el objetivo social de resolver sus problemas habitacionales.

Teniendo en cuenta estas acciones, las nuevas regulaciones se encaminan a ordenar dicha situación. Para ello
—apunta Rodríguez Gato— se establece en lo adelante que «si los inmuebles son objeto de compraventa —en los primeros 15 años a partir de su adquisición—, el propietario de la vivienda tiene la obligación de reintegrar al Presupuesto estatal el monto del beneficio recibido».

Y amplía la Jefa del grupo de Construcción e Inversiones que «de ser una vivienda asignada por el Estado en régimen de propiedad, se ingresará el valor de construcción de la misma considerando los precios del mercado minorista. En cuanto a una célula básica habitacional construida con subsidios, corresponderá abonar el 100 % del valor subsidiado».

Para el particular de las permutas, «en la nueva vivienda adquirida, el beneficiado mantiene la obligación que tenía en la anterior».

Se exceptúa de este pago «la donación, entre parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, y la adjudicación por causa de muerte. Sin embargo, si el nuevo propietario decide vender o donar, en el periodo correspondiente a los 15 años, mantiene las obligaciones antes descritas en dependencia de si es una vivienda otorgada por el Estado o un subsidio».

VIVIENDAS ESTATALES: TERMINACIÓN POR ESFUERZO PROPIO

Tras la búsqueda de potenciar la construcción por esfuerzo propio de la población, un alto número de viviendas que se ejecutaban por la vía estatal ha sido paralizado en los últimos años. Ello ha implicado la inmovilización de recursos financieros y materiales que en su momento el Estado destinó a las necesidades habitacionales y, además, ha traído consigo el deterioro de diversas edificaciones.

Por tales razones, se ha decidido «autorizar, por única vez, la entrega de 16 887 viviendas estatales en ejecución a personas naturales que acepten su terminación por esfuerzo propio, mediante el pago del valor de transferencia. Dicha medida está respaldada por el Acuerdo No. 8089, del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros, y una resolución del Ministerio de la Construcción publicados hoy», aseguró la Jefa del Grupo de Construcción e Inversiones.

La asignación de estas viviendas —explicó— será a personas naturales, por acuerdo de los consejos de la administración municipal. Se tendrá en cuenta en primer lugar a los beneficiados ya definidos y posteriormente se dará prioridad a los damnificados por fenómenos climatológicos, los albergados y los casos sociales.

Todo aquel que sea favorecido con la entrega de una de estas viviendas en ejecución tiene un máximo de cinco años para terminarla; periodo en el que debe concluir, además, su habitabilidad y legalización. De incumplirse con ese plazo, el inmueble será  devuelto al Estado y el beneficiario recibirá un reintegro de lo pagado hasta la fecha por el concepto de su transferencia.

Igualmente, quienes reciban una de estas viviendas, asumen también las obligaciones establecidas para las viviendas asignadas por el Estado.

AJUSTANDO CUESTIONES TRIBUTARIAS

En octubre del 2011, al ser aprobado el Decreto-Ley No. 288, con el cual se modificó la Ley General de la Vivienda para flexibilizar la transmisión de la propiedad, quedó autorizada la compraventa y donación ante notario, con el correspondiente pago de los impuestos asociados a estos actos, a razón de un 4 %.

En la donación estos tributos se calculan sobre el precio legal del inmueble, y para la compraventa sobre el precio fijado entre las partes.

La experiencia adquirida desde entonces a la fecha —explica Rodríguez Gato— ha demostrado en reiteradas ocasiones que el precio de compraventa declarado no coincide con el pactado realmente entre las partes y que, además, se enmascaran actos de compraventa con donaciones, lo cual trae consigo el incremento de la evasión fiscal.

Ante tal realidad, se ha decidido «establecer un valor referencial de las viviendas solo a los efectos del cálculo de los impuestos.

«Dicho valor referencial no constituye un nuevo valor legal de la vivienda, solo se emplea para calcular de forma complementaria los impuestos a pagar, ya que el precio de transferencia fijado entre las partes continúa siendo la base de cálculo de los tributos».

En tal sentido, a partir del Decreto Ley No. 343, del Consejo de Estado, del 2016, y las resoluciones de los ministerios de Justicia y de Finanzas y Precios publicados hoy en la Gaceta Oficial, para la determinación del valor referencial de la vivienda se tendrán en cuenta: la cantidad de dormitorios, la tipología constructiva, las facilidades urbanísticas y la importancia de los asentamientos, así como la existencia de garajes o vallas de parqueo, patios y jardines.

«Para determinar dicho valor no se requerirá de personal especializado. Las personas podrán identificar cómo hacerlo en la referida resolución del Ministerio de Finanzas y Precios, de acuerdo con los parámetros descritos en el documento de titularidad y comparando con el precio de transferencia pactado», puntualizó Rodríguez Gato.

En el caso de la transmisión de viviendas por donación entre parientes, hasta el cuarto grado de consanguinidad; por la adjudicación de una herencia; y la liquidación por divorcio y de bienes, se mantiene el precio legal como base de cálculo del impuesto sobre la transmisión de viviendas.

Tras estos derroteros poco a poco, la actualización del modelo económico cubano avanza, con el irrefutable propósito de que hasta el más simple de los mecanismos o decisiones adoptadas se corresponda cada vez más a las circunstancias actuales.