ÓRGANO OFICIAL DEL COMITÉ CENTRAL DEL PARTIDO COMUNISTA DE CUBA

Hace unos meses Granma publicó en esta misma sección un artículo dedicado a la compraventa de viviendas (“Com­pra­venta de vi­viendas, ¿qué hacer?”, 23 de junio de 2015) el cual suscitó varias dudas de los lectores respecto a ese instrumento jurídico, entre otras cuestiones.

Interrogantes vinculadas a los títulos de pro­piedad, la tasación de los inmuebles y las consecuencias de no seguir los pasos estipulados para adquirirlos fueron algunos de los te­mas puestos sobre el tapete por los lectores del diario, y sobre los cuales conversamos con la di­rectora de Notarías del Ministerio de Jus­ticia, Olga Lidia Pérez Díaz.*

—¿Quiénes intervienen en los contratos de compraventa?

—El vendedor y el comprador. La ley hace mención a los particulares o personas naturales entendiéndose, tanto las personas naturales cubanas con domicilio en el país —incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior—, y los extranjeros re­sidentes permanentes en el territorio nacional, estos últimos por tener iguales derechos y de­beres que los ciudadanos cubanos.

—¿Los ciudadanos extranjeros que no re­­siden en Cuba pueden adquirir la propiedad de una vivienda?

—No, la ley es clara al regular los sujetos en este tipo de contrato entre particulares.

“Ahora bien, los ciudadanos extranjeros que no residen de forma permanente en el territorio nacional pueden realizar inversiones en bienes inmuebles en los Complejos In­mo­bi­lia­rios a fin de adquirir su propiedad, según lo dispuesto en la Ley de la Inversión Ex­tran­jera, a los que se les concede la condición mi­gratoria de ‘Residentes de inmobiliarias’”.

—El precio es un elemento distintivo de este contrato, ¿qué características tiene su inclusión en el documento?

—El Decreto-Ley 288/2011 permite que el precio de la venta se fije libremente por acuerdo del vendedor y el comprador, pudiendo coincidir con el valor legal del inmueble por tasación oficial, superarlo o incluso ser inferior.

“El notario está obligado a asesorar a las partes en el sentido de que el precio real de la venta concuerde con el monto declarado en el cheque gerencial y depositado en el Banco. Ello se hace constar en la escritura pública, responsabilizándose a las partes contratantes con esta manifestación. A estas se les advierte que si el contrato se anula o se resuelve, la restitución del precio pagado se limita al que se declaró en la escritura y fue depositado en la agencia bancaria para la emisión del cheque”.

—En el pago de los impuestos por concepto de compraventa, ¿qué papel desempeña el no­ta­rio?

—En relación con el pago de los impuestos se convierte en colaborador del fisco. Por disposición de la ley debe consignar y prevenir expresamente la obligación de cada parte del pago identificándose el impuesto que proceda, el plazo en que debe liquidarse, el lugar y la responsabilidad en que se incurre si incumple tal obligación; así como abstenerse de autorizar un nuevo documento público que contenga otra transmisión de ese bien, derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del im­pues­to correspondiente a la transmisión anterior.

“Por otra parte, el notario está obligado a in­formar a las oficinas de la Administración Tri­butaria correspondiente los datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin de que estos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos”.

—¿Los interesados en vender su vivienda pueden requerir los servicios de cualquier notario?

—No. La ley dispone que este contrato se formaliza directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentre ubicado el in­mueble; ello significa que si el inmueble está en el municipio de La Lisa, las partes interesadas en la compraventa deben requerir los servicios del notario con sede en este municipio.

“Cuando se establece que este acto ‘se formaliza directamente ante notario’ quiere decir, por una parte, que no se necesita de ninguna au­torización administrativa previa, y de otra, que la intervención del notario presupone su instrumentación en escritura pública, como requisito de su validez y eficacia ante terceros.

“Esta escritura deviene título legitimador del dominio donde consta, entre otros particulares, la identidad del propietario, la descripción física del inmueble objeto de la venta, su valor legal, así como la naturaleza y extensión de los derechos del titular. Por lo tanto es indispensable que el propietario al momento de otorgar el acto de compraventa cuando se lea por el notario en alta voz el instrumento preste la debida atención en relación con estos aspectos para evitar errores, omisiones y litigios con vecinos colindantes.

“En el acto de formalización del contrato de compraventa, en presencia del notario, el comprador hace entrega al vendedor del cheque gerencial por el importe total del precio pactado, que siempre será en pesos cubanos, según regula la resolución bancaria”.

* Presidenta de la Sociedad Científica del No­tariado Cubano

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Omar dijo:

1

7 de octubre de 2015

08:42:04


Y por qué tiene que efectuarse el pago en cheque a través del banco? Si voy avender una casa es porque necesito el dinero y lo necesito en efectivo...supongo que si en algún momneto necesito retirar cieta cantidad de dinero del banco me toca explicar en qué pienso utilizar cada centavo...control, mucho control, esa es la idea.

Rolando Dario dijo:

2

7 de octubre de 2015

11:20:40


Si la Constitución de la Republica de Cuba establece en su Art. No. 21 Se garantiza la propiedad personal sobre la vivienda que se posea con justo título de dominio... Y a la vez la escritura pública ante notario deviene el título legitimador del dominio, sin que se necesite autorización administrativa previa, solamente la intervención del notario. En este caso estamos hablando de una Donación en vida realizada desde el año 2003. Cómo es posible que 10 años después intervenga la DMV-Plaza y diga que la vivienda hay que volverla a pagar..., si la misma ya habia sido abonada por su propietario inicial, que es el títular inicial y quien le realiza la Donación en vida a sus visnietos (ambos hermanos.) A quién tengo que dirigirme sin peloteo alguno y que se resuelva el asunto.

osvaldo dijo:

3

7 de octubre de 2015

11:48:31


En Granma salio un articulo sobre la Reunión del Consejo de Ministros, Domingo 30 de Noviembre del 2014. El mismo en algunas de sus partes argumentaba que: El Tema de la Vivienda Regresa a la Agenda. Finalmente, quedó aprobado un nuevo valor referencial, con relación al mercado, para aplicar a la transmisión de las viviendas por donación y compraventa. Según se supo, se mantiene el impuesto del 4 %, La medida se adopta ante la subdeclaración de ingresos, tanto de vendedores como de compradores, quienes declaran un precio menor al del acto real de compraventa. Además, se están enmascarando compras como donaciones, lo cual también constituye evasión fiscal. Con esta decisión se definen variables para la determinación del valor referencial como la cantidad de dormitorios, la tipología constructiva, las facilidades urbanísticas, la importancia de los asentamientos, y la existencia de garajes, patios y jardines. fin del artículo. Pregunto: Esto no entra en contradición con lo que dice la Presidenta de la Sociedad Cíentifica del Notariado Cubano, sobre que el comprador y vendedor pueden decidir el precio de la vivienda incluso menor que el establecido en documentos oficiales. O es que intrepreté mal sus palabras.

Anar dijo:

4

7 de octubre de 2015

12:41:43


Omar, el pago a través del banco permite tener y SÍ el control sobre lo que debe pagarse en impuestos, no es necesario que le explique los motivos, eso no niega que si usted quiere su dinero en efectivo porque ha vendido su casa en el acto pide al banco que se lo de en efectivo, solo es la transacción la que se hace mediando el banco, , en mi caso personal nunca el banco me ha preguntado nada al respecto de en qué voy a utilizar mi dinero. Es beneficioso este tipo de aclaraciones, por muchos años la población pidió que se permitiera la venta de sus casas sin que el Estado impusiera los precios, ahora se quejan de los precios de las casas, cada cual vende su casa en el precio que estime conveniente y estoy muy de acuerdo en que así sea, los interesados deben regatear, negociar, el que tenga necesidad de ayuda si vive en el municipio 10 de Octubre, en Mayía llegando al Mónaco hay una gestora de inmuebles, pueden asesorarse, ellos realizan todo el procedimiento y atienden muy bien.

Omar dijo:

5

8 de octubre de 2015

09:09:05


Muchas gracias a Anar, su respuesta ha sido de gran utilidad, igual considero que se pudiera abonar el monto correspondiente al fidco o al impuesto sin necesidad de que el BPA medie en la operación, simplemente el notario (con su autoridad) establece el valor e informa al BPA y al comprador y vendedor. En una ocasión (y única) retiré $ 10 000 de una cuenta que tuve y sí tuve que explicar para qué y por qué retiraba el dinero, imagínese usted si voy a retirar cien, doscientos o quinientosmil pesos que pudiera ser el valor de una vivienda. Otra vez muchas gracias.