YAIMA PUIG MENESES y ANNERIS IVETTE LEYVA
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Meses atrás, cuando iniciaron los debates del Proyecto de Lineamientos de la Política Económica y Social del Partido y la Revolución, los planteamientos sobre los en-gorrosos trámites asociados a la vivienda estuvieron entre los más recurrentes de la población. Entonces muchos se preguntaban, por ejemplo, por qué restringir la transmisión de la propiedad de un inmueble entre personas, o qué haría el país para que estas acciones pudieran realizarse sin necesidad de cumplir con tantas diligencias y papeleo burocrático.

Oris Silvia Fernández Hernández, presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda.

Dando cumplimiento al Lineamiento 297 aprobado por el Sexto Congreso, cuya primera parte expresa: "Establecer la compraventa de viviendas y flexibilizar otras formas de transmisión de la propiedad (permuta, donación y otras) entre personas naturales", la actualización de nuestro modelo económico también incluye la concreción de una política coherente para simplificar estas gestiones y disminuir las prohibiciones irracionales establecidas al respecto, que durante años se convirtieron en caldo de cultivo para el fomento de numerosas violaciones.

Así, luego de un periodo de análisis y estudios sobre las legislaciones y normativas vigentes, el Decreto-Ley 288 que entrará en vigor este 10 de noviembre, regula y simplifica los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda para personas naturales cubanas con domicilio en el país y extranjeros residentes permanentes en Cuba.

Con el propósito de ofrecer a nuestros lectores más detalles sobre el tema, Granma entrevistó a Oris Silvia Fernández Hernández, presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda (INV).

"Primeramente, es necesario aclarar que mediante el Decreto-Ley 288 se modifica fundamentalmente el Capítulo V de la actual Ley General de la Vivienda, el cual se refiere a los actos de transmisión de la propiedad de la vivienda en lo concerniente a compraventa, donación, permuta y adjudicación, esta última en caso de que el propietario fallezca, salga definitivamente del país, u ocurra el divorcio notarial entre los cónyuges", señala.

Más adelante —dijo—, continuaremos el estudio integral de la Ley General de la Vivienda, alrededor de la cual también subsiste gran cantidad de disposiciones legales y normativas jurídicas vigentes que será necesario examinar.

Con la nueva legislación se pretende, entre otros aspectos, garantizar a los propietarios que puedan disponer de su inmueble como deseen, sin necesidad de obtener la autorización previa de la dirección municipal de la Vivienda como hasta la fecha sucedía. De esta forma se establece que el derecho del ciudadano lo otorga la Ley. Nos parece oportuno señalar, además, que estos actos de transmisión de la propiedad se realizarán directamente ante notario público.

Como principio se mantiene que una persona solo podrá ser propietaria de una vivienda en la categoría de residencia permanente y de otra en zonas de descanso o veraneo, precisa la Presidenta del INV.

Según afirma Fernández Hernández, esta decisión, además de contribuir en parte a la solución del problema habitacional del país —pues podrá ocurrir un reacomodo voluntario de los espacios entre las personas—, elimina un conjunto de autorizaciones administrativas y requisitos legales que, durante los últimos años, constituyeron fuente de corrupción.

Asimismo, se mantiene el pago del impuesto por la Transmisión de Bienes y Herencias, y ahora se incorpora el impuesto sobre Ingresos Personales para el caso particular de la compraventa. En todos los casos el tributo será un 4 % del valor que se declare del inmueble.

"Primeramente es importante destacar que, para que una persona pueda realizar cualquiera de estos actos de transmisión, debe ser propietaria de la vivienda y tener domicilio en Cuba. Como requisitos, la vivienda debe estar inscrita en el Registro de Propiedad del municipio donde esté ubicada y tener actualizado el Título de Propiedad, incluyendo la tasación del inmueble.

"Al respecto, considero oportuno señalar que el Ministerio de Justicia está creando condiciones en los municipios para agilizar y viabilizar los trámites de inscripción en el Registro de Propiedad pues se espera un incremento de los mismos."

"Se exige actualizar el título de propiedad en caso de que en él existan errores, omisiones, no se incluya la tasación del inmueble, o no se precisen las medidas y linderos; también debe hacerse si se han realizado acciones constructivas internas que modifican las características de la vivienda y la descripción no coincide con la que refleja el título de propiedad.

"Quienes se encuentren en cualquiera de estas situaciones, deben acudir a las oficinas de trámites de las direcciones municipales de la vivienda; allí, teniendo en cuenta la evaluación hecha por el representante de la dirección municipal de Planificación Física para comprobar que no existen violaciones urbanas ni constructivas en el inmueble, se solicita al arquitecto de la comunidad elaborar un dictamen con la descripción actual de la vivienda, en el cual deberán incluirse su precio legal, así como la subsanación de errores que pudiera tener dicho título.

"Cuando se cuenta con la certificación de Planificación Física, el arquitecto de la comunidad procede a realizar su dictamen. En el caso de que algunas de estas modificaciones contravengan lo normado urbanística y constructivamente, el título no se actualizará, pero el mismo arquitecto indicará a las personas una solución para restablecer el orden.

"Ante las dudas en este sentido, los propietarios o sus representantes deben acudir a bufetes colectivos, notarías o direcciones de la Vivienda para recibir más orientación."

"La tasación del inmueble también se obtiene en las oficinas de trámites de la vivienda; si en algún municipio no existe esta dependencia, debe acudirse a las direcciones municipales de la vivienda. Es oportuno señalar que a partir de la solicitud del propietario, el arquitecto de la comunidad tiene un periodo de hasta 30 días para concluir su dictamen, incluida la tasación.

"Como otro elemento sería bueno aclarar que el precio del inmueble que resulta después de la tasación, no tiene por qué coincidir con el que acuerden las partes cuando se realice una compraventa. El precio de venta lo deciden las personas. El valor obtenido de la tasación se tendrá como referencia para el cálculo del impuesto, cuando el declarado por las partes sea menor a este."

"Es ante todo una seguridad jurídica para ambas partes. Al vendedor le sirve para acreditar un determinado ingreso con una constancia legal del mismo, mientras que el comprador obtiene una garantía del dinero que ha dado por ese inmueble, en caso de presentarse algún tipo de afectación futura en el mismo."

COMPRAR Y VENDER, TAMBIÉN DONAR O PERMUTAR

En el caso particular de la compraventa se exige como requisito que el vendedor haya liquidado sus adeudos por concepto de pago de la vivienda. Igualmente, el comprador está en la obligación de declarar ante el notario público que no es propietario de otra vivienda como residencia permanente, especifica la Presidenta del INV.

—¿Tiene alguna otra particularidad el acto de compraventa?

"Como otro elemento novedoso podemos destacar la forma de pago del precio acordado entre las partes —entiéndase comprador y vendedor. En este caso, el comprador está en la obligación de acudir a una sucursal bancaria para depositar la cantidad de dinero pactada; a cambio, recibe un cheque de gerencia que entregará al vendedor en presencia del notario al momento de formalizar la compraventa. El notario, por su parte, recogerá en la escritura el número, la fecha y el nombre que aparecen en el cheque.

"Resulta válido aclarar que el trámite bancario no pretende volver más engorroso el acto de compraventa, tampoco debe ser visto como una limitación o mediación del Estado. Con él se procura ofrecer a las personas una seguridad legal en su inversión. Igualmente, reduce la manipulación de grandes sumas de dinero. Dicho cheque puede ser cobrado por el vendedor en el momento que desee."

"Tanto el comprador como el vendedor tendrán que pagar un 4 % de impuesto sobre el precio del inmueble acordado. La diferencia radica en que, el primero lo hará por concepto del Impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias y el segundo, por el de Ingresos Personales."

En el momento de formalizar la compraventa ante el notario, se dejará constancia sobre la responsabilidad del vendedor con este acto y los perjuicios que pudiera causar a sus familiares o convivientes —en caso de que existan—, protegidos por la Ley. Igual proceder se llevará a cabo en el caso de la donación, señaló Fernández Hernández.

La donación podrá realizarse a favor de cualquier persona que el propietario de la vivienda decida. Este acto también estará gravado con el impuesto correspondiente.

La nueva norma también simplifica los trámites para quienes decidan optar por el habitual mecanismo de permuta: no solo deja de requerirse la autorización previa de la Dirección Municipal de la Vivienda, como ya se ha mencionado, sino que para estos casos se elimina el concepto de desproporción entre los inmuebles intercambiados, ya sea por su diferente valor o descripción.

Si las partes lo consideran, pueden declarar una compensación monetaria. esta quedará reconocida por ley, y debe ser en CUP, ante notario, lo cual brinda una garantía legal ante posibles reclamaciones. Con el propósito de ofrecer una mayor seguridad al acto compensatorio, al igual que en el caso de la compraventa, se hará uso de los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, explica la Presidenta del Instituto Nacional de la Vivienda.

En el caso de la permuta, cada una de las partes deberá abonar el impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencias en dependencia del valor de las nuevas propiedades. Si alguna de las partes recibe compensación, este monto será sumado al valor del inmueble adquirido para el cálculo del tributo.

Las viviendas pueden ser transmitidas, además, por adjudicación. Una de sus variantes está determinada por el fallecimiento del propietario: en este caso, los herederos tienen derecho a adjudicarse la vivienda sin el requisito de ocupación, siempre que no posean otra.

"En este sentido, es necesario aclarar que anteriormente si los herederos no vivían en la casa con su titular, no podían obtener la propiedad. Ahora tienen derecho legal a la misma aun cuando otras personas habiten en ella. En caso de que exista un testamento, la persona favorecida en él también tendrá derecho a la propiedad de la vivienda, incluso si no es familiar ni ocupante", enfatiza la Presidenta del INV.

Bajo los preceptos de la nueva legislación, las viviendas que sean propiedad de personas que abandonen definitivamente el país sin antes haber dispuesto de ellas, podrán ser transmitidas, en el siguiente orden de prioridad: copropietarios, cónyuge, excónyuge o familiares del propietario hasta el cuarto grado de consanguinidad —hijos, nietos, padres, hermanos, tíos, sobrinos y primos—, dice.

En caso de que ninguno de estos beneficiarios adquiera la vivienda, los ocupantes que no estén entre los mencionados anteriormente y que convivieran en el inmueble al menos cinco años, también tendrán derecho a la transferencia de la propiedad.

Y agrega: "Si antes de salir del país el propietario ya hubiera saldado sus adeudos por concepto de pago de la vivienda, el nuevo dueño no debe volver a hacerlo; de no haberse concluido este pago, el nuevo propietario debe liquidar las deudas pendientes. En cualquiera de los casos, quien adquiera la propiedad de la vivienda, debe abonar el impuesto sobre la Transmisión de Bienes y Herencia por el valor actualizado del inmueble."

Otra forma de adjudicación de la propiedad puede darse al ocurrir un divorcio, proceso en el cual los cónyuges acordarían ante notario el destino de la vivienda adquirida durante el matrimonio, sin necesidad de acudir a la vía judicial.