Otra vez la misma “piedra”

Hace unos meses Granma publicó en esta misma sección un artículo dedicado a la compraventa de viviendas (“Com­pra­venta de vi­viendas, ¿qué hacer?”, 23 de junio de 2015) el cual suscitó varias dudas de los lectores respecto a ese instrumento jurídico, entre otras cuestiones.

Interrogantes vinculadas a los títulos de pro­piedad, la tasación de los inmuebles y las consecuencias de no seguir los pasos estipulados para adquirirlos fueron algunos de los te­mas puestos sobre el tapete por los lectores del diario, y sobre los cuales conversamos con la di­rectora de Notarías del Ministerio de Jus­ticia, Olga Lidia Pérez Díaz.*

—¿Quiénes intervienen en los contratos de compraventa?

—El vendedor y el comprador. La ley hace mención a los particulares o personas naturales entendiéndose, tanto las personas naturales cubanas con domicilio en el país —incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior—, y los extranjeros re­sidentes permanentes en el territorio nacional, estos últimos por tener iguales derechos y de­beres que los ciudadanos cubanos.

—¿Los ciudadanos extranjeros que no re­­siden en Cuba pueden adquirir la propiedad de una vivienda?

—No, la ley es clara al regular los sujetos en este tipo de contrato entre particulares.

“Ahora bien, los ciudadanos extranjeros que no residen de forma permanente en el territorio nacional pueden realizar inversiones en bienes inmuebles en los Complejos In­mo­bi­lia­rios a fin de adquirir su propiedad, según lo dispuesto en la Ley de la Inversión Ex­tran­jera, a los que se les concede la condición mi­gratoria de ‘Residentes de inmobiliarias’”.

—El precio es un elemento distintivo de este contrato, ¿qué características tiene su inclusión en el documento?

—El Decreto-Ley 288/2011 permite que el precio de la venta se fije libremente por acuerdo del vendedor y el comprador, pudiendo coincidir con el valor legal del inmueble por tasación oficial, superarlo o incluso ser inferior.

“El notario está obligado a asesorar a las partes en el sentido de que el precio real de la venta concuerde con el monto declarado en el cheque gerencial y depositado en el Banco. Ello se hace constar en la escritura pública, responsabilizándose a las partes contratantes con esta manifestación. A estas se les advierte que si el contrato se anula o se resuelve, la restitución del precio pagado se limita al que se declaró en la escritura y fue depositado en la agencia bancaria para la emisión del cheque”.

—En el pago de los impuestos por concepto de compraventa, ¿qué papel desempeña el no­ta­rio?

—En relación con el pago de los impuestos se convierte en colaborador del fisco. Por disposición de la ley debe consignar y prevenir expresamente la obligación de cada parte del pago identificándose el impuesto que proceda, el plazo en que debe liquidarse, el lugar y la responsabilidad en que se incurre si incumple tal obligación; así como abstenerse de autorizar un nuevo documento público que contenga otra transmisión de ese bien, derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del im­pues­to correspondiente a la transmisión anterior.

“Por otra parte, el notario está obligado a in­formar a las oficinas de la Administración Tri­butaria correspondiente los datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin de que estos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos”.

—¿Los interesados en vender su vivienda pueden requerir los servicios de cualquier notario?

—No. La ley dispone que este contrato se formaliza directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentre ubicado el in­mueble; ello significa que si el inmueble está en el municipio de La Lisa, las partes interesadas en la compraventa deben requerir los servicios del notario con sede en este municipio.

“Cuando se establece que este acto ‘se formaliza directamente ante notario’ quiere decir, por una parte, que no se necesita de ninguna au­torización administrativa previa, y de otra, que la intervención del notario presupone su instrumentación en escritura pública, como requisito de su validez y eficacia ante terceros.

“Esta escritura deviene título legitimador del dominio donde consta, entre otros particulares, la identidad del propietario, la descripción física del inmueble objeto de la venta, su valor legal, así como la naturaleza y extensión de los derechos del titular. Por lo tanto es indispensable que el propietario al momento de otorgar el acto de compraventa cuando se lea por el notario en alta voz el instrumento preste la debida atención en relación con estos aspectos para evitar errores, omisiones y litigios con vecinos colindantes.

“En el acto de formalización del contrato de compraventa, en presencia del notario, el comprador hace entrega al vendedor del cheque gerencial por el importe total del precio pactado, que siempre será en pesos cubanos, según regula la resolución bancaria”.

* Presidenta de la Sociedad Científica del No­tariado Cubano