Trámites de la Vivienda

Antes de las ocho de la mañana, Teresa, que pasa de 80 años, está en la puerta de la dirección municipal de Planificación Física (ipff) de Centro Habana. Poco después nos cuenta que fue parte de la lucha clandestina. Ahora está esperando a la directora de Planificación, que debe, por fin, entregarle sus papeles. Esta es la octava vez que viene. Pero Teresa no cuenta mucho. Dice que si lo hace empieza a llorar.

A las ocho abren. Entran las cerca de 40 personas que han ordenado la fila desde afuera. Iyanis, por ejemplo, que vino con su niño y con su esposo, lleva un año en litigio con el vecino de los bajos. Resulta que quien es ahora el vecino, antes fue alguien que le dio permiso para construir en la placa de su casa. Iyanis construyó. El vecino, ahora, quiere echar el proceso para atrás.

Una mujer que no dice su nombre, malhumorada, afirma que estuvo viniendo 15 días a entregar un comprobante, pero no se lo recogían «porque no había quién me cobrara los 25 pesos. Y ahora hace un mes que vengo todos los jueves, todos los martes, desde las seis de la mañana, para terminar, y nada».

A las 8:30 a.m. Hilario, jefe de Trámites, sale con su maletín y deja un recado en la recepción: «los casos míos que vengan mañana, que tengo un seminario». Y se marcha. Después supimos que es un curso necesario, que le orientaron. El tipo de cursos que deberían organizarse mejor, para no impactar el servicio a la población.

Lisandra Manzanet Bouza, directora de la entidad, explica que existen términos para cumplir los distintos tipos de solicitudes: Regulaciones Urbanas, diez días; el arquitecto de la comunidad, cuatro; dictámenes técnicos, 30 días… En Centro Habana –añade– los trámites que más se solicitan son los relacionados con la actualización de la propiedad y las reformaciones de viviendas.

Respecto a la demora, señala que el ipff funciona en conjunto con varias entidades, y que muchos de estos trámites «llevan varios procedimientos en varias instancias». Habría que analizar los distintos casos de retrasos –dice– y tomar las medidas pertinentes.

Hasta el cierre de agosto, en Centro Habana se han resuelto 2 028 trámites de los 2 404 que han sido solicitados.

El ipff de Marianao es un piso en la Asamblea Municipal. Abajo, en la acera, hay una cola de 20 personas a las nueve de la mañana del jueves, que es, junto con el martes, el día de atención a la población. Van pasando de a poco. Suben una escalera y llegan al lobby que da a la oficina donde van a atenderlos: tres burós, muchos files con papeles.

«Desde el 30 de enero empecé los trámites para legalizar mi vivienda. Primero vine a Planificación, después a ver al arquitecto, que fue a la casa, tomó las medidas, y luego pasó una supervisora que revisó todo. Después volví a pasar por Planificación y ahora toca esperar».

Roberto Popa está entre los primeros de la fila. Dice que cuando le entreguen los papeles tiene que ir a ver a un abogado para que haga el último dictamen, y después al Registro de la Propiedad. Detrás de él, Fernando, que solo necesita saber si ya está listo el documento de actualización de la propiedad de su vivienda. Para eso, que es tan fácil como que una persona en un buró tenga una lista que diga qué documentos están listos o no, Fernando ha hecho varias colas. Ayer y hoy, por ejemplo. Dos días que ha dejado de trabajar. La última en la fila es Mercedes, 70 años, que necesita la autorización para una licencia para construir. Tiene que agregar un cuarto a su casa, porque duerme con su hijo y su nuera desde hace tiempo ya. Empezó el trámite en mayo. Ya está aprobado. Le falta una firma.

Bárbara Rodríguez Reina, directora de Planificación Física del municipio, dice que el trámite que más demora es la licencia para construir. El interesado –explica– solicita un documento llamado Regulaciones Urbanas. Con él va al arquitecto de la comunidad para hacer el proyecto, y ese proyecto regresa a ipff para ser aprobado por una comisión compuesta por Aguas de La Habana, Higiene, Unión Eléctrica…

En Marianao, las dificultades del ipff para agilizar los trámites van desde el mal estado constructivo del local donde radica, pasando por la falta de personal (44 trabajadores de una plantilla de 50), hasta que cuentan con solo una impresora para toda la documentación. No obstante, en lo que va de año, según datos proporcionados por la directora, hay 2 472 planteamientos de personas naturales radicados, es decir, solicitados, y de ellos se han resuelto 2 133.

PROBLEMAS Y SOLUCIONES

Cada gestión que hacemos puede tener contratiempos, algunos mediados por situaciones comprensibles, sin embargo, todos aquellos trámites que atañen a la vivienda tocan una parte muy sensible de la vida de las personas, y eso hace que las complicaciones tengan un impacto mayor.

El Ministerio de la Construcción (Micons) tiene dentro de su propia estructura dos direcciones encargadas de atender las posiciones que heredó del Instituto Nacional de la Vivienda, una es la Dirección General de la Vivienda, para atender los asuntos técnico-constructivos, y otra la Dirección de Asuntos Legales de la Vivienda, para atender los trámites jurídicos y legales en general que desarrollan las direcciones municipales dedicadas al tema.

Los principales trámites relacionados con este sector que se llevan a cabo por los ciudadanos son los de reclamación de derecho y de litigio. Toda reclamación sobre la vivienda o solares yermos se inicia allí, en las Oficinas de Trámites.

Al decir del director del Departamento de Asuntos Legales de la Vivienda por el Micons, Santiago Herrera Linares, las diligencias más comunes en las direcciones de Vivienda son la reclamación de derecho a la propiedad, por convivencia, ocupación ilegal, transferencia de la propiedad por diversas razones.

En el caso de la dirección de Planificación Física, Herrera Linares apunta que las gestiones más frecuentes son las reclamaciones, asignaciones de terrenos y reclamaciones de derechos sobre solares yermos.

Según el funcionario, las deficiencias en el proceder de dichas diligencias pueden ser de diversa índole. Están aquellas ligadas a los especialistas y el déficit de personal, la inestabilidad del mismo; las insuficiencias materiales que inciden en los servicios; y las de carácter profesional, que interactúan y se derivan en muchos casos de esa inestabilidad, y que pueden conducir a tratos inadecuados, a dilaciones y falta de calidad en algunos trámites.

«Este año, de 35 833 trámites jurídicos, 1 414 fueron realizados fuera de término, no es tan elevado, pero es un aspecto de insatisfacción», agregó Herrera Linares.

«Uno de los aspectos que más preocupación genera es el tema de la ejecución de lo que se dispone por las direcciones municipales de la vivienda. De enero a junio del 2018 se ejecutaron 451 asuntos, que es el 30 % de lo pendiente. Se vuelve más alarmante en La Habana, Holguín y Santiago de Cuba», dijo el Director del Departamento de Asuntos Legales de la Vivienda del Micons.

El Ministerio, de conjunto con las direcciones de Vivienda, lleva a cabo acciones para combatir estas faltas, a través de reuniones territoriales con los especialistas y cuadros que atienden la actividad jurídica en los territorios, talleres, visitas de control y ayuda, y una continua atención de asesoría a través de las consultas.

«Las alertas principales están en las condiciones de las oficinas de trámites, en los archivos legales de las direcciones de Vivienda y Planificación Física, que en muchos lugares tienen una situación precaria y debe tenerse conciencia de su valor como constancia de la historia legal de los inmuebles», afirmó Herrera Linares.

Pero más allá de los problemas objetivos y a pesar de estas medidas, la realidad indica –según lo comprobado por estos reporteros en su recorrido y lo que demuestran las cartas que envían los lectores cada semana a la sección Cartas a la Dirección–, que los trámites de la Vivienda constituyen todavía un problema sensible para la población.

La situación de Maricela Díaz Mesa, vecina de la provincia de Mayabeque, es un ejemplo de ello. Desde el 2015 inició el trámite legal de su vivienda, en Güines, tras dilaciones por errores de los funcionarios de esta institución, a pesar de haber sido atendida por dos de sus directores, no lo ha podido concretar.

«No son meses, se trata de tres años perdidos, siendo víctima de desengaños, maltratos, desatenciones», agregó Díaz Mesa.

Lo cierto es que la desorganización y la calidad del trabajo pasan factura también, y eliminarlas puede generar reservas para que haya menos insatisfacciones. El desorden es, además, caldo de cultivo para que los más pícaros se aprovechen y decidan lucrar con las necesidades de las personas, haciendo a un lado la ética que debería todo funcionario público, que representa, aunque no sea consciente, la credibilidad de un sistema.

Desafortunadamente son deficiencias mencionadas y notadas por la población y los medios de comunicación en reiteradas ocasiones. Las soluciones, sin embargo, han quedado «fuera de término».

LO QUE USTED DEBE SABER…

El contrato de compraventa debe ser formalizado directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentra enclavado el inmueble, por el precio que acuerden libremente las partes. La Ley apunta que para la realización de estos actos, el vendedor debe aportar al notario el Título de propiedad de la vivienda, la certificación de la sucursal bancaria acreditativa de haber liquidado los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad del inmueble, y la certificación acreditativa de la inscripción del inmueble objeto de la venta en el Registro de la Propiedad.

Asimismo es vital aclarar que el comprador, en la audiencia notarial donde se formaliza el contrato de compraventa, está obligado a declarar bajo juramento que no posee otra vivienda de residencia permanente en propiedad y acreditará con el cheque de gerencia la existencia del dinero en la sucursal bancaria correspondiente, a los efectos del pago acordado.

La Resolución conjunta 01 del Micons, el Mintur y el Instituto de Planificación Física, explica que la «solicitud de autorización para la realización de permuta, donación y compraventa de viviendas» situadas en estas zonas, se presenta en la Dirección Municipal de la Vivienda del territorio donde está ubicado el inmueble.

Debe contener las «generales de las partes, dirección de la vivienda o viviendas objeto del trámite, así como la composición de los núcleos familiares que ocupan los inmuebles objeto de transmisión», según el acto para el que se pide autorización.

La resolución amplía que una vez recibido «el pronunciamiento favorable del delegado del Ministro de Turismo correspondiente a la zona de alta significación para el sector, el director municipal de la Vivienda emite resolución en la que autoriza lo solicitado». Una vez sea notificado el interesado, este asiste ante notario con sede en la zona, a los fines de formalizar «el acto de permuta, donación o compraventa, a cuyos efectos entrega la resolución que lo autoriza».

AUTORIZACIONES NECESARIAS

- Para emprender acciones de rehabilitación, unificación, división, ampliación o remodelación de viviendas de propiedad personal la Ley establece que cada propietario debe solicitar una licencia o autorización ante la Dirección Municipal de Planificación Física.

- En los casos que las solicitudes «no cumplan con las regulaciones urbanas, la Dirección Municipal de Planificación Física las deniega, de acuerdo con el procedimiento vigente».

- En caso de cumplir con las regulaciones urbanas, la Dirección Municipal de Planificación Física solicita el criterio a esta por escrito, incluyendo como datos: generales del solicitante; documentos legales que prueban la titularidad sobre la vivienda o la edificación objeto de las acciones constructivas solicitadas; descripción de la acción constructiva que se pretende realizar; y evaluación del cumplimiento urbanístico.

REGULACIONES SEGÚN LA LEY GENERAL DE LA VIVIENDA

Los solares yermos

Para edificar una vivienda, edificio multifamiliar, o cualquier otra construcción residencial, se requiere de un espacio físico delimitado que constituya soporte de la estructura que se va a edificar. Dicho espacio ha de ser funcional conforme a las necesidades y requerimientos del inmueble.

De cualquier forma es indispensable la adquisición de derechos sobre un terreno, a fin de acometer las acciones constructivas necesarias, regulaciones también contenidas en la norma que se comenta; con independencia de que ello pudiere resultar factible, además, en la azotea de una edificación ya realizada, arista del tema que se tratará corno parte de los derechos emanados de la propiedad sobre una vivienda en la parte.

¿QUIÉNES PUEDEN SER TITULARES DE SOLARES YERMOS?

Tanto el Estado como las personas naturales pueden ostentar la propiedad sobre un terreno no edificado. En consecuencia, se establecen regulaciones para uno y otro caso, con diferencias puntuales en cuanto a los derechos que genera su transmisión.

Cuando el terreno es propiedad estatal, podrá ser entregado por el organismo correspondiente a personas naturales para la edificación de vivienda. Dicho acto genera la existencia de derechos sobre el primero, pero también obligaciones, y el primero de aquellos es precisamente el que se deriva de la concesión del terreno en sí mismo, respecto al cual no se ostenta un derecho de propiedad, sino un derecho de superficie.